Divorcios · Separaciones · Proindivisos
En una separación, la vivienda suele ser lo que más vale y lo que más discusiones genera. Lo mismo pasa cuando la comparten hermanos, una expareja o socios. Como perito judicial inmobiliario, pongo un valor neutral sobre la mesa y os explico las salidas, con sus números, para que decidáis.
Las salidas posibles
Casi siempre se acaba en uno de los dos primeros. Los otros dos existen, y conviene saber lo que cuestan para no llegar a ellos.
Compra la parte del otro y le compensa en dinero. Se firma en notaría o dentro del convenio de divorcio.
Se vende al mejor precio de mercado y, tras cancelar la hipoteca y pagar gastos, cada uno se lleva su parte.
Es legal vender tu mitad a un tercero, pero pocos compradores quieren media casa con otro dueño dentro.
Si no hay acuerdo, cualquiera puede pedir al juzgado que divida la casa. Como un piso no se puede partir, acaba en subasta.
Lo que se paga
Lo que más cambia la factura es cómo estáis casados y cómo se formaliza el reparto. Esto es lo habitual en la Comunidad de Madrid.
Casados en gananciales
La adjudicación de la vivienda al liquidar la sociedad de gananciales está exenta de los impuestos de transmisión. Si se compensa al otro con los valores de compra, tampoco suele haber IRPF.
Separación de bienes, parejas de hecho y otros copropietarios
Quien se queda la casa paga Actos Jurídicos Documentados. En Madrid el tipo general es el 0,75 % sobre el valor de la parte que adquiere. Si quien cede recibe más de lo que le costó su parte, puede tener que declarar ganancia en el IRPF.
En los dos casos
Las adjudicaciones entre cónyuges como consecuencia del divorcio no pagan plusvalía municipal. Cuando la casa se vende después, el cómputo empieza desde la compra original.
Si vendéis a un tercero
Cada uno declara en su IRPF la ganancia de su mitad y se paga la plusvalía municipal de la venta. Si alguno tiene más de 65 años o reinvierte en su nueva vivienda habitual, puede quedar exento.
Ceder tu mitad de la casa no te saca de la hipoteca. Si firmasteis los dos, el banco puede seguir reclamándote la deuda aunque la casa ya no sea tuya. Para quedar libre, el banco tiene que aceptar una novación que te libere, o quien se queda tiene que cancelar el préstamo con uno nuevo. Esto se negocia antes de firmar la extinción, nunca después.
Cuando la sentencia asigna la vivienda a uno de los dos, normalmente al que se queda con los hijos, para venderla hace falta el consentimiento de ambos o una autorización judicial, aunque la casa sea de uno solo. Y una casa con ese uso vale menos para un comprador. Hay que tenerlo en cuenta al valorar.
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Preguntas frecuentes
Nadie está obligado a seguir siendo copropietario para siempre. Si no hay acuerdo, se puede pedir la división judicial, que acaba en subasta. Es el último recurso: es lenta, cara y casi siempre se vende por debajo de su valor. Antes compensa negociar con una valoración neutral.
El que acordéis. Lo razonable es el valor de mercado actual, descontando la hipoteca pendiente. Un informe de perito evita la discusión de «tu tasación contra la mía» y sirve también ante el juzgado si hace falta.
No. El banco tiene que aceptar que sigas tú solo y estudiará si puedes pagarla. Por eso conviene hablar con el banco antes de cerrar el acuerdo, no después.
Sí, si los dos estáis de acuerdo y firmáis los dos. A veces es la mejor opción: se vende al mejor precio y el dinero se reparte en el convenio.
Para la vivienda funciona como cualquier copropiedad: si uno compra la parte del otro, es una extinción de condominio, con el 0,75 % de Actos Jurídicos Documentados en Madrid. No hay sociedad de gananciales que liquidar.
Sí. Las salidas son las mismas cuando la casa es de varios hermanos, de una herencia o de socios. Si viene de una herencia, tienes más detalles en la guía para vender una vivienda heredada.
Información general para la Comunidad de Madrid, revisada en octubre de 2026. Cada caso depende de vuestro régimen económico, del convenio y de la hipoteca. Revísalo siempre con tu abogado y tu asesor fiscal antes de firmar.
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Te atiendo yo, Iraido.
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