Mis padres se van a una residencia
La casa se queda vacía y los gastos siguen. Hay dos años para vender sin pagar IRPF. Vemos si conviene vender, alquilar para pagar la residencia o esperar.
Mayores de 65 y sus hijos · Madrid
Vender la casa de tus padres, o la tuya. Con calma y sin perder dinero.
Una casa que se ha quedado grande, una residencia, unos hijos que quieren ayudar sin saber por dónde empezar. Llevo 25 años en Latina y he acompañado a muchas familias del barrio en este momento. Te explico qué opciones hay, cuánto cuesta cada una y cómo hacerlo sin prisas.
Situaciones que veo cada semana
¿Te suena alguna?
La casa se nos ha quedado grande
Escaleras, habitaciones vacías, calefacción para nadie. Vender y comprar algo más pequeño y accesible en el barrio, sin pagar IRPF por la venta si tienes más de 65.
Quiero más ingresos sin irme de casa
Vender la nuda propiedad: cobras ahora y sigues viviendo en tu casa de por vida. O alquilar una segunda vivienda y dejar de preocuparte de su gestión.
Quiero ayudar a mis hijos en vida
Donar dinero a los hijos en Madrid sale muy barato; donar la casa casi nunca compensa. Hacemos los números antes de firmar nada.
Mi padre ya no puede firmar
Sin un poder preventivo, vender exige pasar por el juzgado. Si aún estáis a tiempo, el poder se firma en una mañana en la notaría.
Los hermanos no opinamos igual
Una reunión con todos, la valoración de un perito neutral y los números de cada opción sobre la mesa. Así se decide con datos y sin discusiones.
Qué hacer con la casa
Seis opciones, y ninguna es mejor para todos
Depende de la edad, de la salud, de lo que necesitáis cada mes y de lo que queréis dejar a los hijos. Esta tabla resume lo que más pesa en cada una.
| Opción | Qué consigues | A tener en cuenta |
|---|---|---|
| Vender y cambiar a una casa más pequeña | Dinero libre y una casa más cómoda, sin IRPF si tienes más de 65 y era tu vivienda habitual | Coordinar bien la venta y la compra para no mudarte dos veces |
| Vender la nuda propiedad | Cobras ahora y sigues viviendo en casa de por vida | Recibes menos que vendiendo la casa libre y los hijos no la heredan |
| Vender y contratar una renta vitalicia | Un ingreso cada mes de por vida; sin IRPF hasta 240.000 € reinvertidos | El dinero queda en la aseguradora; hay que comparar bien las ofertas |
| Alquilar la vivienda | Un ingreso mensual sin perder la propiedad, que pasa a los hijos | Hay que gestionarla; nosotros lo hacemos por ti |
| Donar la casa a los hijos | Los hijos son propietarios ya; bonificación del 99 % en el impuesto de Madrid | Los padres pierden la casa y la plusvalía municipal no tiene la bonificación de la herencia |
| Dejarla en herencia | Conservas todo hasta el final; en Madrid los hijos pagan muy poco | Hace falta testamento al día para evitar trámites y discusiones |
Lo que se paga, y lo que no
Las ventajas fiscales de vender a partir de los 65
Son de las pocas ventajas que la ley da por la edad, y mucha gente no las conoce. Bien aplicadas, ahorran miles de euros.
Vivienda habitual
Sin IRPF a partir de los 65
Quien tiene 65 años o más y vende su vivienda habitual no paga IRPF por la ganancia. Lo mismo ocurre, a cualquier edad, con las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
Si ya no vive en ella
Dos años de margen
La casa sigue contando como vivienda habitual si se vende en los dos años siguientes a dejar de vivir en ella, por ejemplo al ir a una residencia o a casa de un hijo. Pasado ese plazo, la ganancia tributa.
Otros inmuebles
Renta vitalicia sin IRPF
Si un mayor de 65 vende otro inmueble, como un piso alquilado o un local, y reinvierte el dinero en una renta vitalicia en seis meses, no paga IRPF por la ganancia reinvertida, hasta 240.000 €.
Siempre
La plusvalía municipal sí se paga
La cobra el Ayuntamiento al vender y no tiene exención por edad. Si el suelo no ganó valor desde la compra, no se paga; por eso hay que guardar las escrituras antiguas.
El error que más dinero cuesta
Dejar el piso de los padres cerrado «hasta ver qué hacemos» cuando se van a una residencia. Pasados dos años, la exención de IRPF se pierde, y en una casa comprada hace décadas eso pueden ser muchos miles de euros. Si vais a vender, conviene decidirlo dentro de ese plazo.
Los papeles
Quién firma la venta
Es la pregunta que más se complica, y la que mejor se resuelve con tiempo.
- 1
Si tus padres pueden firmar
Firman ellos en la notaría, acompañados por los hijos si quieren. Si no pueden desplazarse, el notario puede ir a casa o a la residencia.
- 2
Si quieren delegar en un hijo
Un poder notarial para vender, firmado mientras tienen plena capacidad. Es rápido y económico.
- 3
Mejor aún: el poder preventivo
Un poder que sigue valiendo si más adelante pierden capacidad. Evita tener que ir al juzgado y es lo que recomiendo a todas las familias, aunque no penséis vender.
- 4
Si ya no pueden firmar y no hay poder
Hay que pedir al juzgado medidas de apoyo. Para vender un inmueble, quien les represente necesita además autorización del juez. Puede llevar muchos meses.
Cómo te ayudo
Una sola persona para toda la familia
- Una reunión con padres e hijos. En casa, en la residencia o en la oficina. Todos escuchan lo mismo y deciden juntos.
- Valoración de perito judicial. Un valor real que sirve para vender, para negociar entre hermanos y ante Hacienda.
- Los números de cada opción. Con un asesor fiscal colegiado, cuánto queda en el bolsillo vendiendo, alquilando o esperando.
- Todo el proceso. Notaría, venta, compra de la nueva casa si hace falta, y la mudanza sin prisas.
Honorarios por escrito desde el primer día. Sin humo ni sorpresas.
Preguntas frecuentes
Lo que más me preguntan las familias
¿Mi madre paga impuestos si vende su piso con más de 65 años?
Si es su vivienda habitual, no paga IRPF por la ganancia, aunque haya comprado hace cuarenta años. Lo que sí se paga es la plusvalía municipal, que no tiene exención por edad.
Mi padre está en una residencia. ¿Sigue sin pagar IRPF si vendemos?
Sí, siempre que la venta se haga dentro de los dos años siguientes a dejar de vivir en ella. Pasado ese plazo deja de contar como vivienda habitual y la ganancia tributa. Por eso conviene no dejar el piso cerrado sin un plan.
¿Es mejor que nos donen la casa en vida o heredarla?
En la mayoría de los casos sale mejor heredarla. Al donar, la plusvalía municipal no tiene la bonificación de la herencia y los padres pierden la casa. Hay excepciones, y por eso hacemos los números de las dos opciones con un asesor fiscal.
¿Puedo vender la casa y seguir viviendo en ella?
Sí, vendiendo la nuda propiedad: el comprador paga ahora y tú conservas el usufructo, el derecho a vivir en ella de por vida. Recibes menos que vendiendo la casa libre, y los hijos ya no la heredarán.
Mi padre ya no puede firmar. ¿Podemos vender su casa?
Si hizo un poder preventivo ante notario, quien tenga el poder puede firmar. Si no, hace falta pedir al juzgado medidas de apoyo y, para vender, la autorización del juez. Es un proceso largo, y por eso recomiendo firmar el poder preventivo mientras se puede.
¿Qué es la renta vitalicia y quién puede contratarla?
Es un seguro que paga una cantidad cada mes de por vida. Los mayores de 65 que venden cualquier inmueble y reinvierten el dinero en una renta vitalicia en seis meses no pagan IRPF por la ganancia reinvertida, hasta 240.000 €.
Información general, revisada en noviembre de 2026. Cada caso tiene su situación fiscal y legal, y conviene revisarla con notaría y asesor fiscal colegiado antes de firmar. Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF (artículos 33.4 y 38.3) y su Reglamento (artículo 41 bis); Código Civil tras la Ley 8/2021; Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid; Ordenanza fiscal del IIVTNU del Ayuntamiento de Madrid. También te puede interesar la página de herencias.
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