Estoy cansado de ser casero
Leyes nuevas cada pocos meses, impagos que preocupan, llamadas por cada avería. Vender con inquilino te quita todo eso de golpe, y el comprador asume el contrato.
Propietarios que alquilan · Madrid
¿Tienes un piso alquilado y quieres venderlo? Se puede, y bien hecho.
Muchos propietarios están cansados de ser caseros: leyes que cambian cada pocos meses, rentas antiguas, reparaciones. Vender con el inquilino dentro es legal y a veces es la mejor salida. Llevo 25 años gestionando alquileres en Latina y conozco las dos caras: la del casero y la del comprador inversor.
Situaciones que veo cada semana
¿Te suena alguna?
La renta es antigua y muy baja
El piso rinde poco y la renta no se puede subir más de lo pactado. Hacemos los números de vender ahora o esperar al final del contrato.
Quiero venderlo vacío y el inquilino no se va
Mientras el contrato esté vigente, tiene derecho a quedarse. Se puede negociar su salida con un acuerdo por escrito, siempre de forma voluntaria.
El inquilino quiere comprarlo
Es la venta más rápida: ya conoce la casa. Le ayudamos con la financiación y cerramos la operación en notaría con todas las garantías.
Lo he heredado con el inquilino dentro
El contrato sigue en vigor con los herederos. Primero los papeles de la herencia; la venta se prepara en paralelo.
Tengo más de 65 años
Si reinviertes lo que ganes en una renta vitalicia, puedes no pagar IRPF hasta 240.000 €. Lo explico en la página de mayores.
Cuatro caminos
Qué puedes hacer con tu piso alquilado
Ninguno es mejor siempre. Depende de cuánto queda de contrato, de la renta y de la prisa que tengas.
| Opción | Qué consigues | A tener en cuenta |
|---|---|---|
| Vender con inquilino a un inversor | Vendes ya, sigues cobrando la renta hasta la firma y te olvidas de la gestión | Precio algo menor que vacío; hay que respetar el tanteo del inquilino |
| Vendérselo al inquilino | La venta más rápida y sencilla, sin visitas ni molestias | Depende de que consiga financiación; conviene comprobarlo al principio |
| Pactar su salida y vender vacío | Llegas a compradores que buscan casa para vivir y suelen pagar más | Es voluntario para el inquilino; se firma por escrito y suele tener un coste |
| Esperar a que termine el contrato | Vendes vacío sin negociar nada | Puede tardar años; y las prórrogas y cambios legales de 2026 pueden alargarlo |
El camino, en orden
Seis pasos para vender sin sustos
El error que más caro sale es notificar mal al inquilino. Este es el orden que seguimos en cada venta.
- 1
Revisar el contrato
Fecha de firma, duración, prórrogas, si está inscrito en el Registro, si hay renuncia al tanteo y dónde está depositada la fianza.
- 2
Valorar con y sin inquilino
Dos valores de perito: con el contrato actual y libre. Así sabes cuánto te cuesta cada opción.
- 3
Hablar con el inquilino
Antes de anunciar nada. Un buen trato evita problemas en las visitas y a veces descubre a un comprador.
- 4
Preparar la carpeta del inversor
Contrato, recibos de los últimos meses, IBI, comunidad y estado de la vivienda. Un inversor paga mejor si ve los números claros.
- 5
Notificar el tanteo
Con el comprador y el precio cerrados, burofax o requerimiento notarial al inquilino con precio y condiciones. Tiene 30 días naturales para decidir.
- 6
Firmar en notaría
Se entrega la fianza al comprador, se comunica la venta al inquilino con la nueva cuenta para la renta y se cambia la titularidad de la fianza depositada.
Novedades legales de 2026
Qué está en vigor y qué está pendiente
El Gobierno ha aprobado varios decretos de vivienda este año. Uno cayó en abril, otros dos están en vigor o a punto de entrar, y todos se votan en el Congreso. Esto es lo que afecta a quien vende un piso alquilado.
Tanteo irrenunciable
En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, la renuncia del inquilino al derecho de compra preferente no tiene efecto. También se aplica aunque la vivienda se venda junto a otros inmuebles, si puede separarse jurídicamente. (Real Decreto-ley 29/2026.)
Prórroga extraordinaria y tope del 2 %
Los inquilinos cuyo contrato termine antes de 2029 pueden pedir una prórroga de hasta dos años, y la renta no puede subir más del 2 % al año hasta el 31 de diciembre de 2027, salvo pacto. El comprador hereda estas condiciones. (Real Decreto-ley 29/2026.)
Indemnización por no renovar
Cumplidos cinco años de contrato (siete con empresa), si el casero no renueva tendría que indemnizar al inquilino, salvo excepciones. Los preavisos enviados antes del 7 de octubre conservan su validez. Solo se aplicará si se convalida. (Real Decreto-ley 28/2026.)
El decreto de prórroga de marzo
El Real Decreto-ley 8/2026 estuvo en vigor del 22 de marzo al 28 de abril de 2026 y el Congreso no lo convalidó. Las prórrogas pedidas en esas semanas generan dudas y conviene revisarlas caso por caso.
El 12 de noviembre se vota todo
Con las Cortes disueltas, la Diputación Permanente del Congreso debe convalidar los dos decretos de octubre. Si alguno no se convalida, deja de aplicarse. Actualizaré esta página con el resultado. Mientras tanto, si estás pensando en vender o en no renovar un contrato, mejor que lo hablemos antes de mover ficha.
Lo que se paga al vender
Impuestos de vender un piso alquilado
Son los mismos que en cualquier venta, con dos detalles propios de los pisos alquilados que conviene conocer.
Siempre
IRPF por la ganancia
Pagas por la diferencia entre lo que vendes y lo que te costó. En un piso alquilado, las amortizaciones que te deduciste en la renta durante los años de alquiler se restan del precio de compra, así que la ganancia sale mayor de lo que parece.
Siempre
Plusvalía municipal
La cobra el Ayuntamiento por el aumento de valor del suelo. Si no hubo ganancia real, no se paga.
Si pactas la salida
Lo que pagas al inquilino
Hacienda suele admitir la cantidad pagada al inquilino para que deje la vivienda como gasto de la venta, lo que reduce la ganancia. Debe quedar por escrito y conviene confirmarlo antes con el asesor fiscal.
Mayores de 65
Renta vitalicia sin IRPF
Si reinviertes la ganancia en una renta vitalicia en seis meses, no tributa hasta 240.000 €. La exención de la vivienda habitual no se aplica a un piso alquilado.
Cómo te ayudo
Conozco las dos caras del alquiler
- Revisión del contrato. Qué derechos tiene tu inquilino, qué te afecta de las leyes de 2026 y qué opciones tienes de verdad.
- Valoración de perito judicial. Con inquilino y libre, para que decidas con números y no a ojo.
- Inversores que ya conocemos. En Vivienda Joven gestionamos alquileres desde hace 25 años y tratamos a diario con compradores que buscan pisos alquilados.
- Todo el proceso bien hecho. Conversación con el inquilino, notificación del tanteo, arras y notaría, sin sustos al final.
Honorarios por escrito desde el primer día. Sin humo ni sorpresas.
Preguntas frecuentes
Lo que más me preguntan los propietarios
¿Necesito el permiso del inquilino para vender?
No. Puedes vender cuando quieras, pero antes debes ofrecerle la vivienda en las mismas condiciones que al comprador y darle 30 días naturales para decidir. Es su derecho de tanteo.
¿El comprador puede echar al inquilino?
No. El comprador se subroga en el contrato: lo hereda con la misma renta, el mismo plazo y las mismas condiciones. Durante los cinco primeros años del contrato (siete si el casero es una empresa) debe respetarlo siempre.
¿Qué pasa si vendo sin avisar al inquilino?
La venta vale, pero el inquilino puede ejercer el retracto: quedarse con la vivienda pagando al comprador lo mismo que pagó él, en los 30 días naturales siguientes a conocer la venta. Ningún comprador serio firma sin ver la notificación.
¿Mi contrato dice que el inquilino renuncia al tanteo. ¿Vale?
Depende de la fecha. En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, esa renuncia ya no tiene efecto. En los anteriores puede seguir valiendo si se pactó como permitía la ley. Lo revisamos con tu contrato delante.
¿Se vende más barato un piso alquilado?
Normalmente sí, porque el comprador será un inversor y no podrá vivir en él. Cuánto menos depende de la renta, de los años que queden de contrato y de cómo pague el inquilino. Con buena información, la diferencia se reduce.
¿Puedo pagar al inquilino para que se vaya?
Sí, si los dos estáis de acuerdo y se firma por escrito. Es una negociación voluntaria: el inquilino no está obligado a aceptar. Hacienda suele admitir esa cantidad como gasto de la venta, pero conviene confirmarlo con el asesor fiscal antes de pagar.
Información general, revisada el 6 de noviembre de 2026. Cada contrato es distinto y conviene revisarlo con un abogado o asesor colegiado antes de firmar. Fuentes: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (artículos 14 y 25); Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, pendientes de convalidación; Ley 35/2006 del IRPF.
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Te atiendo yo, Iraido.
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